John Grey, Cracolândia e especulação imobiliária

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CartaCapital, 08/06/17

Ações de Doria na Cracolândia abrem caminho para o mercado imobiliário

Por Débora Melo

Dois dias após a operação policial que pretendia "acabar" com a Cracolândia de São Paulo, a gestão do prefeito João Doria (PSDB) iniciou um processo de demolição de imóveis na região. Moradores e trabalhadores foram surpreendidos pelos agentes, e a ação só foi interrompida quando uma escavadeira atingiu a parede de uma pensão ainda ocupada, ferindo três pessoas.

Uma liminar da Justiça barrou as demolições, e na sexta-feira 2 o Ministério Público ingressou com uma ação civil pública para tentar proibir a prefeitura de dar continuidade ao seu “projeto urbanístico”.

Mas que projeto urbanístico é esse? O plano de intervenção não foi apresentado à sociedade, e a ausência da participação popular na discussão é um dos pontos questionados pelo MP. A Promotoria exige a criação de um Conselho Gestor paritário, conforme determina o Plano Diretor Estratégico (PDE) do município, formado por representantes da sociedade civil e da prefeitura para elaborar e aprovar o projeto.

“O Conselho Gestor é o meio de evitar que a população local seja expulsa”, afirma a arquiteta e urbanista Simone Gatti, que abordou as políticas habitacionais para a região em sua tese de doutorado na Universidade de São Paulo.

Os terrenos visados pela prefeitura são duas quadras que compõem o quadrilátero formado pela Rua Helvétia e pelas Alamedas Cleveland, Glete e Barão de Piracicaba. A área é reconhecida pelo Plano Diretor como Zona Especial de Interesse Social (Zeis) 3, categoria que abrange terrenos da região central da capital onde há imóveis subutilizados e cortiços, por exemplo. As duas quadras são cortadas pela Alameda Dino Bueno, onde havia o "fluxo" de usuários de drogas que hoje se concentra na Praça Princesa Isabel, a menos de 500 metros de distância.

A Zeis é um instrumento de política fundiária que tem por objetivo – ao menos em tese – garantir a oferta de Habitação de Interesse Social (HIS) em áreas urbanas dotadas de infraestrutura e oportunidades de emprego, evitando que o mercado imobiliário “empurre” a população de baixa renda para as periferias.

Qualquer projeto de intervenção pressupõe o cumprimento de regras. No caso da Zeis 3, é necessário que 60% dos imóveis eventualmente construídos sejam destinados a famílias com renda de 0 a 3 salários mínimos.

A ideia da prefeitura é incluir as duas quadras na Parceria Público-Privada (PPP) da Habitação, projeto do governo do Estado, já em andamento, para “revitalizar” a região da Luz. Uma proposta preliminar desenhada pela Secretaria Estadual da Habitação e pela Canopus Holding, empresa vencedora do edital, prevê a construção de 436 apartamentos, um Centro de Educação Unificado (CEU) e uma Unidade Básica de Saúde (UBS) no quadrilátero (veja imagem de divulgação abaixo).

Arquitetos e urbanistas alertam, porém, para a existência de um conflito entre as regras da Zeis 3 e a natureza da PPP de Geraldo Alckmin (PSDB).

A PPP prevê 2.260 unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) para famílias com renda de um a cinco salários mínimos e 1.423 unidades de Habitação de Mercado Popular (HMP) para famílias que ganham entre seis e dez mínimos. O programa determina, ainda, que 80% das moradias sejam ocupadas por pessoas que trabalham no centro, mas vivem em outras regiões da cidade, o que também contraria a Zeis 3.

Questionada sobre seus planos para o quadrilátero da Cracolândia, a Secretaria Municipal da Habitação não respondeu se reservará 60% das moradias para as famílias que recebem até três salários mínimos, conforme determina o PDE. A pasta informou apenas que “todas as unidades de HIS serão destinadas a famílias de renda até 6 salários, distribuídas entre as faixas 1, 2 e 3”.

Ainda segundo a secretaria, “as famílias cadastradas que comprovadamente possuem vínculo com aquele território serão atendidas em unidades construídas na região central”. O Plano Diretor estabelece, no entanto, que a população removida seja realocada dentro do próprio perímetro da Zeis.

“Não estamos falando da mesma coisa. Há uma incompatibilidade entre a PPP e o que está estabelecido na Zeis 3”, critica a arquiteta e urbanista Raquel Rolnik, professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo (FAU) da USP.

“Os moradores dessas quadras, que em sua maioria vivem hoje de forma precária em cortiços e pensões, absolutamente não estarão contemplados na PPP. Ela não atende à demanda por moradia que existe na região. Então essa intervenção cria uma população de sem-teto e não oferece nenhuma alternativa a eles”, continua a professora.

Segundo reportagem publicada na quarta-feira 7 pelo jornal O Estado de S.Paulo, o secretário municipal da Habitação, Fernando Chucre, se “surpreendeu” ao constatar que 40% dos cômodos (residências, pensões e cortiços) existentes nas duas quadras da Cracolândia são ocupadas por famílias, de acordo com um censo realizado pela pasta no local.

A Secretaria de Comunicação (Secom) da prefeitura afirma que “qualquer operação urbanística a ser realizada no local seguirá a legislação vigente”. Não é isso, porém, que os especialistas têm observado nas medidas do Executivo para tirar, às pressas, o programa Redenção do papel.

“Há nessas ações um conjunto de ilegalidades e crimes de natureza urbanística, sem falar nas violações aos direito humanos. Os crimes urbanísticos não só desrespeitam as determinações do Plano Diretor como violam as regras de tombamento e de preservação do patrimônio histórico”, afirma Rolnik.

O MP também citou as demolições “ilegais” ao dar entrada na ação civil pública, entendimento compartilhado pela Defensoria Pública do Estado. “Até o momento não foi criado o Conselho Gestor, tampouco apresentado o projeto de intervenção no local. O descumprimento desses requisitos torna a intervenção ilegal”, afirma o defensor público Rafael de Paula Eduardo Faber. “As normas urbanísticas têm o objetivo de garantir a participação popular na construção da cidade, propiciando um debate inclusivo e democrático.”
De acordo com a prefeitura, o Conselho Gestor "está sendo estruturado".

Para a arquiteta Simone Gatti, a política habitacional via financiamento da propriedade não é a melhor forma de atender a população de baixa renda. Uma alternativa interessante, diz ela, são os programas de locação social, que têm potencial para garantir moradia inclusiva em áreas sujeitas aos processos de gentrificação.

“A valorização da região vem acompanhada de um aumento do custo dos serviços, do custo de vida local. A população de baixa renda não consegue acompanhar esse processo, ao mesmo tempo em que está sob assédio constante do mercado imobiliário. Se são vendidos pelas famílias, esses imóveis se convertem em imóveis para a classe média. Isso não resolve o problema de moradia dessa população pobre, que acaba voltando para os cortiços, indo para as favelas”, afirma Gatti.

O interesse do setor imobiliário na região central é histórico e atravessa diversas administrações. Em 2012, foi a pressão da sociedade civil pela criação de um Conselho Gestor que paralisou o projeto Nova Luz, inciativa do então prefeito Gilberto Kassab (PSD). Na gestão de João Doria, a intervenção urbanística avança com celeridade na região, mas com métodos pouco ortodoxos.

Para iniciar a demolição dos imóveis, por exemplo, a prefeitura publicou um decreto de utilidade pública com a justificativa de que havia “iminente perigo público” no local.

“Estão querendo dizer que havia ali uma situação de calamidade e, do ponto de vista jurídico, isso é muito relativo. A prefeitura mandou as pessoas saírem dos imóveis com o argumento de que não tinham extintor, por exemplo. É um expediente típico de um governo autoritário. É, visivelmente, uma ação completamente discricionária e autoritária do poder público”, afirma o arquiteto e urbanista João Sette Whitaker, professor da FAU-USP e ex-secretário da Habitação da gestão Fernando Haddad (PT).

Para Raquel Rolnik, fica evidente a pressa dos governantes em atingir a “solução final”, ou seja, a “limpeza social” da área.

“As motivações desse projeto nada têm a ver com uma preocupação quanto à qualidade de vida de quem está lá, nem dos dependentes, nem dos moradores encortiçados. Tem a ver com a vontade de sucessivos governos municipais de eliminar a presença daqueles elementos que impedem o avanço de um mercado imobiliário de maior renda na região”, diz Rolnik. “Não sou contra estabelecer uma interlocução com o mercado imobiliário. O problema é estabelecer uma interlocução apenas com o mercado imobiliário.”